小产权房买卖合同有效吗

       小产权房，指在农村集体土地上建设的，拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。小产权房因未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　说明

　　本文所探讨的，仅针对合法的小产权房。对于违法的小产权房，即：非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑，本文不做讨论。下文所称小产权房，无特殊注明，均指合法的小产权房。

　　关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一明确的法律法规和相应的司法解释来规定。司法实践中，各地一般根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不相同。在理论上，笔者认为小产权房买卖合同应为有效，的理由主要有以下几点 :

　　1认定合同无效没有法律或行政法规的依据。

　　有关小产权房，我国现行并无明确的法律法规或行政法规的规定。相关的主要是国务院的两个决定：2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中表示：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等，否则将无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。”

　　但认定合同无效的理由，应是依据我国《合同法》第五十二条第五项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可见，认定合同无效应当依据法律或者行政法规，而国务院1999年和2004年两个文件。国务院的决定、通知、意见，并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故小产权房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

　　2房屋是否过户登记不影响买卖合同的效力

　　宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。认定合同是否有效，应当严格依据《合同法》，只要双方之间的买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款虽规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”但此款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力，正如“一房二卖”的行为，其合同仍是有效的。

　　3从物权角度分析，小产权房买卖合同有效符合《物权法》精神。

　　《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以得知，只要房屋是合法建造的，物权自房屋建成之日就产生。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上合法建造房屋，那么自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权。所有权是最完整的物权，是指房屋所有权人，对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。小产权房的权利人，拥有物权，则可以依据物权的权利，对该房屋的所有权和使用权进行支配。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。

　　4小产权房买卖合同有效，符合意思自治原则，同时也符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。

　　小产权房买卖合同本质上还是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗，合同就应认定为有效。小产权房买卖合同进一步讲也是一种房屋买卖合同，属于债权关系。只是由于证件不齐全，不能发生物权变动的过户登记手续。但小产权方买卖过程中，如果购房者明知房屋是小产权房，并且以低价购买，说明其购买时的合同目的是用来居住，其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已。【以上内容由扬州房产合同律师整理发布】