首付+贷款方式购房出资比例的认定及分割

　　【案例背景】

　　孙杰系香港籍，从香港看到广告来上海购房，而其上海的朋友陈坚想出国，想套取公积金，故双方决定由孙杰出首付、以陈坚名义贷款购房。

　　【案情概要】

　　2003年8月27日，孙杰、陈坚共同与上海东方金马长宁房地产有限公司分别就上海市长宁区娄山关路999弄76号XXXX室房屋(以下简称76号房屋)以及上海市长宁区娄山关路999弄73号XXXX室房屋(以下简称73号房屋)签订《上海市商品房预售合同》，约定：76号房屋总价人民币881,311元，其中首付款181,311元，贷款700,000元;73号室房屋总价841,610元，其中首付款171,610元，贷款670,000元。孙杰支付了两套房屋的首付款。陈坚与中国光大银行上海分行就76号室房屋签订了总额700,000元的《个人住房担保借款合同》，孙杰为抵押物共有人;就73号房屋亦签订了公积金贷款额度100,000元、商业贷款额度570,000元的《个人住房担保借款合同》，孙杰为抵押物共有人。

　　2005年3月20日孙杰与陈坚共同取得了76号房屋以及73号房屋的产权证，两套房屋产权均登记为孙杰、陈坚共同共有。

　　后因双方未能就房屋产权份额协商一致，孙杰于2009年7月起诉至法院。

　　【法官看法】

　　一、出资比例的认定——贷款部分按还贷金额确定出资额。

　　2005年10月27日孙杰与陈坚就76号房屋以及73号房屋签署了《购房费用付出清单》，双方在清单中确认：76号房屋，孙杰支付了房款及贷款分期付款等共计221,155.21元，陈坚支付了贷款担保费及贷款分期付款等共计98,405.03元;73号房屋，孙杰支付了房款及贷款分期付款等共计267,100.83元，陈坚支付了贷款分期付款及公积金付款等共计93,301.60元。上述贷款均计算至2005年10月20日。

　　庭审中，经双方核算，自2005年11月20日至2009年12月20日期间，76号房屋从还款账号支付贷款本息216,920.94元;73号房屋从还款账号支付商业贷款本息175,855.01元。同期，73号房屋公积金贷款双方核算确认共还款39,922.08元。上述期限内76号房屋贷款由陈坚支付，73号房屋贷款由孙杰支付。

　　经双方核算，截止于2009年12月20日，76号房屋剩余贷款本金603,110.30元，73号房屋剩余商业贷款本金489,553.09元、公积金贷款本金32,956.63元。两套房屋的剩余贷款本金共计1,125,620.02元。

　　因此，孙杰就两套涉讼房屋总计出资为704,033.13(221,155.21+267,100.83+216,920.94)元，陈坚就两套涉讼房屋总计出资为408,627.57(98,405.03+93,301.60+175,855.0)元。据此，孙杰对两套涉讼房屋的出资比例为63.28%，陈坚对两套涉讼房屋的出资比例为36.72%。

　　二、共有物的分割——房屋市场价值扣除贷款余额后的净值乘以出资比例为权利人可享有的财产权益。

　　《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”虽然依据涉讼房屋共同共有的权属登记作分割原则并无不当，但即便如此亦应考量共有人对共有物的贡献大小。在商品房买卖中，双方对共有物的贡献主要体现在实际出资，孙杰的实际出资比例63.28%要远远高于陈坚的36.72%。

　　审理中，法院委托的评估机构出具的房地产估价报告认为，房地产市场价值总计656万元，其中76号房屋价值324万元，73号房屋价值332万元。

　　考虑到实际使用状况，法院确定73号房屋归孙杰所有，76号房屋归陈坚所有。两套涉讼房屋扣除贷款负担的实际市场价值为5,434,379.98元。判归陈坚所有的76号房屋扣除贷款负担的实际市场价值为2,636,889.70元，该价值要高于陈坚按其出资比例所能享有的两套房屋中的财产利益。因此，依据双方出资比例，考虑孙杰全额支付首付款，陈坚以其名义为涉讼房屋贷款等对房屋的综合贡献，原审酌定陈坚补偿孙杰房屋差价640,000元。

　　【判决主文】

　　一、上海市长宁区娄山关路999弄76号房屋归陈坚所有;二、孙杰应于陈坚涤除上海市长宁区娄山关路999弄76号房屋抵押登记后的十日内配合陈坚将该房屋产权户名变更登记至陈坚名下;孙杰对陈坚提前归还剩余贷款并注销该房屋抵押登记有配合义务;三、上海市长宁区娄山关路999弄73号房屋归孙杰所有;四、陈坚应于孙杰涤除上海市长宁区娄山关路999弄73号房屋抵押登记后的十日内配合孙杰将该房屋产权户名变更登记至孙杰名下;陈坚对孙杰提前归还剩余抵押贷款并注销该房屋抵押登记有配合义务;五、陈坚应于判决生效之日起十日内补偿孙杰房屋差价款人民币640,000元。【以上内容由扬州律师网整理发布】