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购房者警惕:存在法律风险的十种房屋买卖

来源:李红霞律师网  作者:扬州律师 时间:2013-12-16

  依据相关法律法规的规定,购房者如果购买下列几种情况的房屋足存在很大风险的。

  1、未依法取得房屋所有权证的房屋

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,我国房屋所有权的取得以登记为准,房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此在未取得房屋所有权证之前,从法律上来讲。还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的,此种房屋一旦转让。可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无救,或在房屋过户时遇到障碍,从而屋法实现房屋交易。

  2、违章建筑的房屋

  违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。

  3、所有权为共有,未取得其他共有人同意转让的房屋

  房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益,为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。

  4、鉴定为危房的房屋

  房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。

  5、在农村集体土地上兴建的房屋(俗称“小产权房”)

  根据《中华人民共和国吐地管理法》的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此以前大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

  6、已经被列入拆迁公告范围的房屋

  通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。因此如购买了此种房屋,将会面临很大风险。

  那么如何查询所购买的房屋是否被列入拆迁范围呢?可以采取以下措施:般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所(中心)查到。另外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况。购房者还可以到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结,被冻结户门的房屋早晚是要被拆的。此外,还有一些规划中要拆迁的房子在房管局没有记录,也可委托中介公司帮助查询这类问题。

  7、已经抵押,并且未经抵押人同意出售的房屋

  抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是担保方武的一种,在抵押中,债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,抵押担保的财产为抵押物。抵押权是一种物的担保,其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益,为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  8、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋

  国家的司法机关主要是指法院、检察院,行政机关如公安机关、海关等上述机关代表国家行使司法权力和行政权力,埘房屋的查封和扣押就是上述机关行使权力的表现,其目的就是限制所有权的转移。因此房屋所有权的转移不得对抗这种公权力。

  9、已出租给他人,出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋

  根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据以上法律条款,法律赋予特定对象先于其他权利人丰张自己财产权利的权利,即承租人在出出租人出售房屋时,享有同等条件下优先购买的权利,因此在出售的房屋存在出租,且未除却“承租人的优先购买权”前购买是有很大风险的。

  10、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房

  经济适用住房是政府提供绐特定对象的政策性优惠住房,因此其在转让的时候是有一定限制的,未住满5年的不得以市场价转让。同样由于限价商品住房属于政策性商品房,因此二次转让时,要受到一些限制,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的,可像户口所在区县住房保障管理部门中申请回购。

  11、侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房

  有的单位在向职工出售房改房时,在售房合同中作出了某些限定,如“未住满五年不得转让等,因此征购买房改房时要注意查看原购房合同是否有此类的特殊约定。

  12、存在超标未经处理的房改房

  房改房是单位给予员工的福利,面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的,在二次转让时如原产权单位认定超标哦,则必须先将超标问题处理完毕才可上市交易。因此购房者所购买的房屋只能是超标已经处理的房屋。

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