办理房产登记的效率如何提高？

　　关于出卖人的违约责任如何承担，合同有约定的按其约定，合同没有约定或者损失数额难以确定的，则根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该司法解释第十九条还规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即同时授予了买受人的合同解除权。

　　在司法实践中，考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力，因此，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任时，不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延，此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。

　　这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，即法律规定由于出卖人的原因造成的迟延，出卖人应承担违约责任，在司法实践中往往推定迟延是由开发商的原因造成，而将举证证明非开发商的原因的责任倒置给开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。

　　在签订商品房预售合同时，买受人一方应在合同中明确约定办理产权证的时间及逾期办证违约责任的承担方式，尽量约定较高的违约金或按日承担违约金。如果开发商不能按买受人的要求签订关于产权办理的相关条款，或者开发商单方提供的格式合同条款对买受人不利，那么买受人也可以对此可以不做任何约定，既不约定办证的时间，也不约定逾期办证的违约责任，如果出现约定买受人直接引用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求开发商承担违约责任，这样反而对买受人更为有利。