不同类型“买房送面积”的法律性质分析

　　第一，“买房送花园”。这种模式可以分两种情况：

　　对于底层花园来说，它没有上盖，缺乏牢固的结构，不符合构造上和使用上的独立性标准，所以其法律性质只能归属于其所依附和占用的土地使用权。根据“地随房走”，已获得专有权的全体业主将自动获取小区宗地号全部土地的共有权(法律另有规定的除外)。即使该部分面积并没有通过具体数值的确定载入《房屋登记簿》与购房者的产权证，但该部分仍是法律明确归属于业主共有的。

　　对于顶层花园来说，顶层屋顶并非依附顶层而存在，其离不开各楼层的支撑，不具备构造上的独立性，因此应该优先认定其属于共有的部分。但如果屋顶及屋顶附属建筑是经开发商特意规划建造后变得相对独立，具备了顶层用户的独立使用性，并且该规划通过了相关部门审批，那么只要开发商在前期宣传和购房合同中向全体购房者列明相关情况，就能视为全体所有权人已对该部分归属达成了一致意见，可以认定为专有部分。

　　但是，房屋天面上的花园包括天面本身并不计入建筑面积，如果顶楼房价本就比其他楼层稍高，要归于“赠与行为”，也勉为其难。

　　第二，“买房送车库(车位)”。

　　对于按规划许可建造的地下车库来说，它具备建筑物的隐蔽性要求，会被计入建筑面积，也在构造与使用上具备独立性，可以作为专有权的客体，开发商只要对其办理了独立产权，就取得它的所有权，至于是通过向业主出售、出租以谋利还是在购房合同中约定赠送都是开发商的自由。但需要注意的是，如果是向购房者赠送车库所有权，在合同中约定的同时还需要办理产权登记，否则所有权的转移不发生效力，开发商存在一定过错责任。

　　如果赠送的只是使用权，开发商仍保留对车库的所有权，更需要在合同中说明详细的赠送方式、赠送期限等。开发商在前期宣传中也需要慎重用词，如果在广告中用具体、明确的方式允诺将附送小区车库，那即使没有写入购房合同，也会依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条被认定为要约，成为合同一部分，具备了履约的约束。

　　对于虽然经过规划批准，但没有取得独立产权的地下车库，法院比较倾向于根据规划批准内容区别对待。如果规划部门批准该车库为小区公共设施，则该部分为小区业主所共有，开发商无权处分。如果该部分被规划为非公共设施，则根据“谁开发谁投资谁受益”的原则，若该部分成本未计入销售成本，开发商保留该部分收益，但由于没有取得相应产权，将该部分面积赠送的行为是无效的，只能提供给购房者无偿使用;若开发成本计入销售成本，则该部分收益归全体购房者所有，获得停车的权利无需合同约定。

　　而对于作为人防工程的地下车库，依据《防空法》，其所有权属于国家，但在和平时期开发商可以依据“谁投资、谁使用、谁受益”原则享有占有、使用和收益的权利。虽然各地对此的具体规定并不完全一致，但总的原则，首先是要在使用前获得人防部门的批准，其次是本着有偿使用的原则，使用者需向人防部门缴纳一定的使用费。

　　在上海，根据人防办、市建委的通知，个人购买商品住宅是可以免交人防工程建设费的，开发商也可以将作为人防工程的地下车库的使用权交付于(包括以赠送的非牟利形式)购房者使用，但免费使用并不代表就享有了所有权，而需要向人防部门缴纳的使用费也应该及时上缴，至于是由购房者承担还是由开发商承担，建议在事前做好约定，以免产生纠纷。

　　对于地面停车库、停车位，依据《物权法》第74条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条，如果该建筑区划内车库车位在建造时获得规划批准，它应当首先满足业主的需要，方式可以是出售、出租、赠与等形式。但对于建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地建造的车位，其所有权应属于业主共有，开发商就该部分无权进行赠送。

　　第三，“魔术空间”。

　　所谓魔术空间就是在开发商在房屋内附送了一定面积的空间，购房者只要稍加改造就可以成为具有独立使用功能的区域。在操作时，这部分空间的来源很多，也很隐蔽。有些是将设备间纳入屋内进行赠送，有些是设计了大面积的露天阳台然后宣称送一半，有些是设计了大面积的飘窗、露台然后宣称赠送，有些是加高了层高留待购房者自行施工隔离成上下两层。种类虽然层出不穷，但其实就是巧用了建筑设计标准对某些房屋结构不计或者少计“建筑面积”的规则。

　　对于露台、飘窗来说，它不被计入建筑面积，但根据《商品住宅价格管理暂行办法》第4条至第6条，它的建造成本是可以进入销售价格的，通过设置一些大面积的露台、飘窗留给购房者自行改造成使用空间，可以在不影响建造成本的基础上给购房者以实惠的感受，刺激消费者购买欲。但由于该部分面积不被计入房屋登记簿的建筑面积，在后续出售、拆迁等过程中，会有一定的法律障碍。

　　对于阳台来说，包括上海在内的许多城市仍然对露天阳台只计入1/2的建筑面积。所以开发商可以通过建造大面积的阳台打出“买一半送一半”的口号。但这部分未计入建筑面积的空间本就应该属于购房者专有权范围，不需要通过赠与获得。而且，购房者对露天阳台进行改造获得的独立使用空间(比如多了一间房)也无法计入建筑面积得到法律承认，甚至由于违反了相关规划的法律法规，有成为“违章建筑”的可能。

　　对于将设备间纳入赠送面积的行为，根据建筑业标准，这部分面积已经计入公摊面积并计入房屋登记簿和购房者的产权证书，相应建筑物内的所有购房者是为此支付了对价的。从法律上讲，设备间也属于公共部分，开发商本无权决定将其归属于特定的用户，除非在签订购房合同时与该建筑内所有购房者都进行了特别说明和约定。

　　对于所谓“买一层送一层”，在单层建筑内设局部楼层时，层高2.20m时要计入建筑面积，层高不足2.20m时应计算1/2面积。所以为了规避将相应空间计入建筑面积，开发商只能加高楼层留待购房者自行建构夹层。

　　但《住宅设计规范GB50096-1999》对层高和室内净高都做了相应的规范，比如普通住宅层高不宜高于2.80m;卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3;厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

　　可见，要想通过买一层送一层获得适宜的居住条件几乎是不可能的，一旦购房者对装修后获得的“赠送空间”不满引发纠纷，购房合同中对此约定的条款，开发商广告中的宣传用语，对购房者所作说明与允诺的内容都将面临各种法律的考验。

　　综上所述，将所谓买房送面积归结到专有权与共有权的界定无非以下几类：

　　第一，将原本属于开发商所有的空间(一般对于购房者具有附属性功能，如地下车库)赠与购房者。

　　第二，将原本属于共有部分的空间转为特定购房者的专有空间，典型如设备间、底层花园。

　　第三，将通常属于共有部分的空间设计为在结构与使用上具有独立性，并通过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定购房者，典型如屋顶花园。

　　第四，对原本就属于购房者，但依据建筑标准不计入建筑面积的空间进行特定设计，使购房者具备对其加以利用的可能，并在广告中加以宣传，典型如大面积的飘窗。

　　第五，在房屋设计时留以一定改造的可能，让购房者通过自己装修可以获得更多的使用空间，典型如加高层高或净高后的买一层送一层。


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