一房二卖是否要承担双倍赔偿责任的案例分析

　　企业的严重过错行为，根据主观过错程度、动机、能力等各种因素综合考虑。只要出卖方主观上不存在严重过错，一般不适用惩罚性的赔偿，出卖人承担的赔偿责任只是返还已付购房款及利息、赔偿损失，不承担双倍赔偿已付购房款的责任。

　　【案情】

　　2011年3月15日被告某房地产开发公司与第三人卢某签订商品房买卖合同，将其开发的商品房4幢3单元4层401号房出售给第三人卢某。2011年3月18日由于被告销售部人员工作失误又将该房出售给了原告袁某。被告发现上述情况后遂告诉原告其购买的商品房已出售给了第三人卢某，并多次与原告协商，表示可以为原告调换一套同样大小的房子，同时优惠10%，但没有达成一致意见。原告袁某诉至法院要求解除与被告某公司签订的《商品房买卖合同》、双倍返还定金两万元、返还购房款98849元及利息，并赔偿原告损失98849元。

　　【释法】

　　一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责

　　任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”故意隐瞒即故意掩盖事实真相，不希望让他人知道。就本案而言，当被告发现涉案房屋已经出售的情况后，随即通知了原告，并积极协商处理。被告没有故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人的事实，不应当承担双倍赔偿已付购房款的责任。

　　二、故意隐瞒是手段，获取非法利益才是目的。也就是说房地产开发商之所以隐瞒商品房已经出售给他人的事实，再次进行出售，其目的是获取更大的经济利益，是故意而为。本案中，被告将商品房出售给卢某后又出售给袁某，原因是工作人员的失误，而非故意。否则，某置业公司在发现问题后，就不会多次到原告家中道歉，为其调换房子，并在价格上进行优惠。

　　三、《解释》第七、八、九条规定的惩罚性赔偿制度，意在制裁和遏制一些房地产开发企业的不法行为，其功能主要是弥补买受人的损失，在具体适用中主要在于惩罚和制裁房地产

　　企业的严重过错行为，根据主观过错程度、动机、能力等各种因素综合考虑。只要出卖方主观上不存在严重过错，一般不适用惩罚性的赔偿，出卖人承担的赔偿责任只是返还已付购房款及利息、赔偿损失，不承担双倍赔偿已付购房款的责任。故本案被告虽然存在过错，但构不成故意隐瞒，原告要求双倍赔偿的请求人民法院不予支持。 (梁培勤陈金华)